La ciudad fueguina combina una demanda sostenida de alojamiento con un régimen impositivo especial que atrae inversiones, en un contexto de oferta limitada por su geografía y normativa urbana.
Ushuaia, la ciudad más austral del mundo, presenta una dinámica inmobiliaria particular, marcada por una fuerte atracción turística y un crecimiento poblacional sostenido. Según datos oficiales, en enero de 2025 ingresaron 132.465 visitantes, con un nivel de ocupación hotelera del 59,4%. Este flujo, sumado a las limitaciones geográficas para expandir la ciudad, genera un déficit habitacional estructural y una presión constante sobre el mercado de propiedades.
«La demanda inmobiliaria en Ushuaia es alta y sostenida, impulsada por el constante crecimiento poblacional y el auge del turismo», explica Marisol Zoratto, de Latitud Propiedades. La escasez de tierra urbanizable, los límites del código de planeamiento y los altos costos de construcción, influenciados por el transporte desde Buenos Aires, encarecen el metro cuadrado y limitan la oferta.
Un factor clave que distingue a este mercado es el régimen impositivo establecido por la Ley 19.640, que declara a Tierra del Fuego como zona aduanera especial. Este marco ofrece beneficios como la exención del Impuesto a las Ganancias, del IVA sobre la operación y del Impuesto a los Bienes Personales para activos radicados en la zona, además de reducciones en sellos y en débitos y créditos bancarios. «Los beneficios de la Ley 19.640 son un diferencial decisivo y especial para el inversor», asegura Zoratto.
En este contexto, las rentas de alquiler turístico pueden moverse entre el 12% y el 15% anual, libres de prácticamente toda carga impositiva. Este panorama atrae principalmente a inversores, tanto del resto del país como locales, que buscan una renta segura, un refugio de valor o vivienda para uso permanente.
Frente a la demanda, nuevos emprendimientos buscan satisfacerla. Un ejemplo es Insignia Residences, un edificio en pleno desarrollo en el microcentro de Ushuaia, con una inversión de US$7 millones y 56 unidades. Santiago Zaefferer, gerente comercial de Ezasa Desarrollos, detalla que el proyecto, que espera entregarse en octubre de 2026, ya lleva vendidas 26 unidades en preventa, reflejando un interés creciente, incluso desde Buenos Aires.