El precio de alquiler de departamentos usados creció un 45,5 por ciento entre el segundo trimestre de 2025 e igual periodo de 2024. Los monoambientes lo hicieron en un 45,0 por ciento, las unidades de dos ambientes en un 46,6 mientras que las de 3 ambientes, en un 44,1. Así lo expone el Instituto de Estadística y Censos porteño (IDECBA). Adicionalmente, una encuesta de la asociación Inquilinos Agrupados concluyó que el costo de alquilar se lleva entre el 30 y el 50 por ciento del ingreso familiar.
El informe del organismo estadístico señala que el incremento medio del valor de publicación de los alquileres de departamentos usados se mantiene en números similares a la inflación de la Ciudad: 45,5 por ciento frente a una suba de 48,3 por ciento del IPC porteño. En términos históricos, se trata de la segunda menor brecha entre ambas variables en al menos cinco años.
Con las subas registradas, el precio medio publicado llegó a 428.536 pesos para un monoambiente, 583.793 pesos para dos ambientes y 870.943 pesos para tres ambientes. En el primer trimestre los valores eran 399.760, 539.706 y 824.990 pesos, respectivamente. El estudio advierte que se frenó la tendencia a la desaceleración que se observaba desde mediados de 2024: las variaciones promedio fueron similares a las del primer cuarto de este año.
Al analizar la trayectoria interanual, el IDECBA detalla que la variación fue levemente menor en el caso de monoambientes y tres ambientes (-1 y -1,5 puntos porcentuales respecto del trimestre anterior), mientras que para dos ambientes se observó una suba de 1,8 puntos porcentuales. En el análisis intertrimestral, las alzas oscilaron entre 5,6 y 8,2 por ciento, los registros más bajos del último año.
Qué dicen los inquilinos
Sin embargo, Gervasio Muñoz, referente de Inquilinos Unidos, aclara que el IDECBA mide el precio de alquiler sólo sobre las ofertas disponibles en una plataforma web, lo que hace que la muestra no sea del todo representativa. Un relevamiento de esta agrupación agrega también una dimensión social al análisis. Según su última encuesta nacional, casi la mitad de los hogares inquilinos destina entre un 30 y un 50 por ciento de sus ingresos al pago del alquiler. Uno de cada cinco inquilinos supera ese umbral, comprometiendo más de la mitad de su presupuesto mensual para sostener el techo. La situación se agrava entre los hogares de menores ingresos, donde la incidencia del alquiler sobre el ingreso es todavía mayor.
La organización advierte que, tras la derogación de la Ley de Alquileres y la liberalización de los contratos, se profundizó la inestabilidad habitacional. Más del 70 por ciento de los contratos se pacta en dólares o con ajustes trimestrales en pesos por encima de la inflación esperada, lo que genera una presión constante sobre los ingresos familiares.
Otro aspecto que señala la encuesta es el aumento de la informalidad: crece la proporción de contratos no registrados, lo que limita el acceso a mecanismos de protección legal y dificulta la acreditación de domicilio. También se incrementa la exigencia de garantías propietarias y el pago de adelantos, condiciones que excluyen a amplios sectores de la población.
La combinación de subas de precios, condiciones más exigentes y menor regulación impacta directamente en el mercado: los hogares más vulnerables se ven forzados a mudarse a unidades más pequeñas, a compartir vivienda o a trasladarse a zonas más alejadas, con mayores costos de transporte y menor acceso a servicios.
Cambios en la oferta
En el caso de la Ciudad de Buenos Aires, la tensión se refleja en el tipo de oferta disponible: mientras crecen los avisos de departamentos muy pequeños, se estabiliza la proporción de unidades más grandes. Según el IDECBA, en el segundo trimestre, ocho de cada diez publicaciones fueron en pesos, el porcentaje más alto en tres años, aunque esto no necesariamente implica contratos más accesibles: los valores iniciales son elevados y los ajustes, rápidos.
De esta forma, aunque las subas interanuales de los alquileres se ubiquen levemente por debajo de la inflación, la combinación de altos valores de partida, ajustes frecuentes y elevada participación del gasto de vivienda en los ingresos configura un escenario crítico para los inquilinos.
La foto de mitad de año muestra que, a pesar de una oferta en aumento y de incrementos apenas menores al IPC, el acceso a un alquiler estable y asequible sigue siendo un desafío para una porción creciente de la población.